1、资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。

2、资本化率很难确定其是否准确、是否科学。

(相关资料图)

3、我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个物业，然后看结果。

4、结果是否正确是我要判断的。

5、结果正确了，技术测算过程可看可不看，许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。

6、反之，技术测算报告的结果出现问题，那么技术测算的过程肯定存在问题。

7、在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。

8、然后是收集资料进行测算。

9、我们碰到很多商业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。

10、我们对某些数据判断确定其是否正确，也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。

11、首先，价位在市场中能否站得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。

12、收益还原法在资本化率的确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法： 市场抽取法 这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。

13、租金不代表它的纯收益，所以很难了解。

14、这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。

15、有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。

16、”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。

17、对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。

18、从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。

19、租售比在一定的程度上有它的道理。

20、有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15-18年。

21、由此产生价格系统和租金系统不成比例。

22、这句话的前提是还原利率没有变过。

23、如果资本化率变了，它是成比例的。

24、房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。

25、理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。

26、当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。

27、我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。

28、在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。

29、有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

30、 2、投资组合法 特殊情况、特殊要求下我才会使用。

31、因为有两个变量是没法确定的。

32、比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。

33、第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。

34、一般情况下不太会采用。

35、 3、租售比确定法 即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。

36、在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。

37、没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。

38、简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。

39、任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。

40、这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。

41、用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。

42、做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。

43、在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

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